Rent to Buy e Affitto con riscatto: quali differenze e analogie?

Sebbene il mercato immobiliare sia profondamente in crisi e saturo, negli ultimi anni, sull’ondata delle novità introdotte nel mondo anglosassone, si stanno sperimentando e diffondendo una varietà di formule contrattuali che consentono di comprare un bene immobile senza accendere un mutuo.

Tutti questi nuovi strumenti e schemi contrattuali che caratterizzano il comparto real estate hanno l’obiettivo finale di far acquisire al compratore la proprietà dei beni immobili con la possibilità di pagare gradualmente la locazione dell’unità immobiliare per poi riscattarla o meno a fine contratto.

Si tratta valide alternative creditizie rispetto all’accensione dell’oneroso mutuo ipotecario: l’aspirante acquirente può decidere di sottoscrivere o il contratto di Rent To Buy o quello d’Affitto con Riscatto.

Questa guida si propone di capire quali sono le differenze e le somiglianze che caratterizzano sia l’una che l’altra forma di locazione immobiliare.

Somiglianze Rent To Buy e Affitto con Riscatto: quali sono

Un potenziale acquirente che voglia acquistare un bene immobiliare senza accendere un mutuo, può optare per la stipulazione di un contratto di Affitto con riscatto oppure ricorrere alla formula anglosassone del Rent to Buy.

Sebbene sia molto differenti tra loro, entrambi gli schemi contrattali consentono ai soggetti sottoscrittori di beneficiare di interessanti vantaggi di natura civile e di natura tributaria.

Per l’inquilino e potenziale acquirente del bene immobile, sia il Rent to Buy che l’Affitto con Riscatto consentono di non accedere il mutuo ipotecario; inoltre, lo stesso può costituire una provvista, versando nel computo del canone di locazione la quota di acconto del prezzo del bene immobiliare.

Entrambe le formule sono da preferirsi nel caso in cui i prezzi di mercato tendono al rialzo; in tale modo si “blocca” la quotazione dell’unità immobiliare al momento della stipula contrattuale.

Dal punto di vista fiscale, il Rent to Buy e l’Affitto con Riscatto consentono all’inquilino di non dover adempiere al pagamento dell’IMU/TASI e, inoltre, non si deve sostenere le spese di ristrutturazione dato che gravano sul proprietario.

Se questi sono i vantaggi e le somiglianze tra i due schemi contrattuali per l’inquilino, anche per il proprietario del bene immobiliare non si può dire che non ci siano punti di forza.

In primis, il proprietario ha una probabilità maggiore di concludere la vendita dal momento che il sottoscrittore ha l’intenzione di procedere all’acquisto.

In aggiunta, il proprietario può riscuotere un canone di locazione più elevato rispetto al tradizionale contratto di affitto.

Differenze sostanziali tra Rent to Buy e Affitto con riscatto

Sebbene i vantaggi e le somiglianze ascrivibili alle due forme contrattuali, tuttavia il Rent To Buy e l’Affitto con Riscatto rimangono due formule di compravendita molto diverse.

L’affitto con riscatto è formato da due contratti: uno di locazione in cui è inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene immobiliare ad un prezzo fissato e l’altro è relativo al contratto d’opzione d’acquisto.

Nel Rent to buy c’è uno schema contrattuale che prevede il seguente funzionamento: il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando l’acquirente non è in grado di vedersi erogato un finanziamento bancario.

L’obiettivo di questa formula, mutuata dal mercato anglosassone, è quella di attendere un lasso di tempo utile affinché il compratore possa perfezionare i requisiti per accedere ad un prestito bancario.

L’effetto immediato del Rent To Buy è quello di poter usufruire subito del bene in locazione e di rimanere in una situazione “transitoria” fino a quando non acquisisce i parametri per accedere al canale bancario.

Solitamente i soggetti che preferiscono questa formula di acquisto del bene immobiliari sono i privati che non hanno a disposizione i mezzi liquidi per far fronte ad un mutuo bancario e devono necessariamente optare per la stipula del contratto di locazione immobiliare.

In buona sostanza, nel caso in cui l’inquilino non fosse in grado di andare al rogito, con il Rent To Buy avrebbe comunque la possibilità di continuare con il contratto di locazione.

Inoltre, potrebbe decidere di uscire dal contratto sottoscritto recuperando le somme versate a titolo di acconto sul prezzo del bene immobiliare.

Ciò è precluso nel caso in cui il soggetto sottoscriva i due contratti relativi alla formula dell’Affitto con Riscatto dato che l’inquilino nel caso in cui non eserciti il diritto di riscatto subirà conseguenze negative.

Lo stesso perderà la quota dei canoni versata a titolo di acconto del prezzo e dovrà lasciare subito l’immobile, onde evitare di incorrere nella procedura di convalida dello sfratto.