Leasing immobiliare ad uso abitativo: le FAQ

Già in un precedente articolo dedicato al contratto di leasing immobiliare si sono messe in evidenza le principali caratteristiche peculiari e gli elementi basilari di questa forma di prestito.

Questa guida si propone di rispondere alle domande più richieste e maggiormente poste dai soggetti che intendono ricorrere a questo strumento di locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto al mutuo ipotecario.

FAQ utili sul Leasing immobiliare ad uso abitativo

1. Nel leasing immobiliare ad uso abitativo chi è il proprietario del bene immobiliare?

Nel contratto di leasing finanziario “prima casa”, la società di leasing o la banca o altro soggetto intermediario abilitato rimane proprietaria del bene immobiliare fino a che il cliente (il sottoscrittore del contratto di leasing immobiliare) non eserciti l’opzione finale di acquisto (c.d. riscatto).

Una volta esercitata l’opzione di riscatto, la proprietà del bene immobiliare si perfeziona con il trasferimento dello stesso in capo al soggetto utilizzatore e sottoscrittore del bene immobiliare.

2. Il soggetto contraente di un contratto di leasing immobiliare deve sempre esercitare il riscatto?

Non è detto, l’utilizzatore del bene immobile può anche non esercitare l’opzione finale di acquisto dato che viene a rappresentare una facoltà per il soggetto l’utilizzatore. Per chi non volesse esercitare il riscatto è possibile restituire l’immobile alla società concedente.

3. Nel caso in cui il contratto di leasing sia cointestato a due o più soggetti sottoscrittori (ad esempio coppia di coniugi), il pagamento del canone è diviso tra gli utilizzatori?

No, nel caso in cui il leasing sia cointestato a più soggetti, queste sono tenute in solido a procedere all’adempimento in favore del soggetto concedente. Dunque, tutti gli utilizzatori sono chiamati in solido a pagare il canone di utilizzazione, anche se questo sia suddiviso in quote non eguali.

4. Il contratto di leasing immobiliare ad uso abitativo consente di fruire di vantaggi fiscali molto interessanti: come deve procedere il cliente nel dimostrare di avere i giusti requisiti per beneficiare delle detrazioni IRPEF?

La normativa fiscale è concorde nel riconoscere la possibilità di fruire delle detrazioni IRPEF nel caso in cui il reddito complessivo dell’utilizzatore non sia eccedente i 55.000 euro su base annua.

Tale reddito è desumibile dall’ultima dichiarazione dei redditi disponibile e facilmente monitorabile dall’Agenzia delle Entrate in sede di verifica, in quanto i dati sono già in possesso dall’Amministrazione fiscale e sono consultabili in Anagrafe tributaria.

5. Cosa succede se una coppia è cointestataria di un contratto di leasing immobiliare e ciascuno possiede un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e ha un’età inferiore a 35 anni ai fini della detrazione IRPEF?

Si deve considerare il reddito complessivo per ciascun singolo soggetto utilizzatore e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% con la conseguenza che ciascun contribuente utilizzatore del bene immobiliare può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro ed il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (opzione riscatto).

6. Se uno dei due soggetti cointestatari del contratto di leasing immobiliare ad uso abitativo muore cosa succede?

Nel caso in cui uno o più cointestatari ed utilizzatori del bene immobiliare sia colpito da premorienza, il contratto di leasing prosegue con gli eredi del cointestatario deceduto.

Gli altri utilizzatori possono esercitare la facoltà di richiedere, per iscritto, entro 30 giorni dall’avvenuta premorienza, la sospensione del pagamento dei canoni per un periodo non superiore a 90 giorni per coinvolgere gli eredi dell’utilizzatore o degli utilizzatori defunti.

7. Sul contratto di leasing immobiliare deve essere pagata l’imposta sostitutiva?

No, nel leasing non è previsto il pagamento di alcuna imposta sostitutiva: questa “agevolazione” lo predilige rispetto al contratto di mutuo, dove si applica l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo mutuato.

8. Si può acquisire in leasing qualunque bene immobiliare per usufruire delle agevolazioni fiscali?

Per rispondere a questo quesito posto, in effetti, occorre fare una precisione: per quanto riguarda le detrazioni IRPEF è possibile beneficiarne qualunque sia il bene immobile censito (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Tutt’altro discorso vale per le agevolazioni per acquisto «prima casa» che non sono applicabili ad immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

9. Cosa accade se il contratto di leasing si risolve?

A seguito della risoluzione contrattuale, il concedente ha diritto alla restituzione del bene immobiliare da parte dell’utilizzatore moroso e si può avvalere del procedimento di convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie.