Leasing immobiliare: che cos’è, come funziona e agevolazioni fiscali

Il leasing immobiliare è un contratto di locazione con facoltà di riscatto da parte del soggetto utilizzatore del bene immobiliare ad uso abitativo, dopo averne goduto la fruibilità e dietro versamento di un corrispettivo o canone periodico.

Una normativa ad hoc sul leasing immobiliare è stata introdotta nel nostro ordinamento con la Legge di Stabilità 2016: ciò ha consentito alle persone fisiche di avere maggiore convenienza fiscale di acquisire in leasing un bene immobiliare.

Infatti, a partire dall’anno 2016 sono state previste ed introdotte dalla normativa una serie di agevolazioni fiscali volte a stimolare l’utilizzo del contratto di leasing per acquisire un immobile ad uso abitativo.

Questa guida si propone di analizzare lo strumento operativo e capire quindi come funziona il leasing immobiliare, che cos’è e quali sono le agevolazioni fiscali.

Che cos’è il leasing immobiliare: gli elementi peculiari e i soggetti

Leasing immobiliare come funziona? Il leasing immobiliare è un contratto di leasing operativo che negli ultimissimi anni ha conosciuto un interessante diffusione nella prassi commerciale e creditizia.

Per le persone fisiche il leasing immobiliare costituisce sicuramente una validissima alternativa da valutare rispetto al mero acquisto di un bene con accensione del contratto di mutuo ipotecario, in quanto molto più conveniente dal punto di vista tributario.

Prima di passare ad analizzare i vantaggi fiscali, è bene capire quali sono gli elementi peculiari che caratterizzano un contratto di leasing immobiliare:

• costo del bene immobiliare finanziato;
• durata contrattuale;
• periodicità dei canoni (solitamente mensile);
• tasso;
• canone leasing;
• anticipo versato al momento della stipula contrattuale;
• valore di riscatto del bene;
• polizza assicurativa;
• ulteriori oneri accessori.

Oltre agli elementi peculiari occorre considerare i soggetti coinvolti in un’operazione di leasing immobiliare:

• Concedente: una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, iscritto all’albo di cui all’articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia;
• Utilizzatore: una persona fisica che destini il bene immobiliare ad uso di abitazione principale.

Oggetto del contratto di leasing immobiliare e funzionamento

Oggetto del contratto di leasing immobiliare può essere:

• un fabbricato ad uso abitativo dichiarato agibile;
• un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare;
• un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo.

Dal punto di vista formale il contratto deve riportare l’esplicita intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione il bene immobiliare. Interessante puntualizzazione da parte del TUIR è la seguente: per abitazione principale deve intendersi “quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente.”

Dal punto di vista dello schema del funzionamento alla base di un contratto di leasing immobiliare la società di leasing o la banca o altro intermediario abilitato si obbliga ad acquistare o a far costruire il bene immobiliare secondo le indicazioni conferite dal soggetto utilizzatore.

Lo stesso concedente pone a disposizione l’immobile al cliente utilizzatore per un dato lasso di tempo a fronte del pagamento di un canone periodico (solitamente mensile). Al termine del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene immobiliare ad un prezzo prestabilito.

Tuttavia, il riscatto non è l’unica opzione per il soggetto utilizzatore dato che potrebbe optare per prolungare il contratto di leasing immobiliare o per rendere indietro l’immobile al soggetto concedente.

Leasing immobiliare: le agevolazioni fiscali

Come anticipato acquistare un bene immobiliare sottoscrivendo un contratto di leasing ha i suoi innumerevoli vantaggi dal punto di vista fiscale.

La stessa Legge di Stabilità del 2016 ha previsto una serie di benefici fiscali per quanto concerne le imposte dirette che indirette con una valenza limitata nel lasso temporale essendo destinata a tutti i contratti stipulati dal mese di gennaio 2016 alla fine di dicembre 2020.

La normativa ha previsto specifiche agevolazioni ai fini IRPEF per tutti coloro che siglano contratti di leasing aventi per oggetto beni immobiliari da destinare ad uso abitativo.

Ecco i requisiti che all’atto della stipula contrattuale occorre possedere:

• reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
• non essere titolare di diritti di proprietà sui beni immobiliari.

Ai fini dell’agevolazione IRPEF sotto i 35 anni è possibile beneficiare di una detrazione pari al 19% delle spese che vengono sostenute relativamente ai canoni di leasing per un importo che sia eccedente gli 8.000 euro annui.

Inoltre, per gli under 35 anni è possibile fruire di una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” per un importo non eccedente i 20.000 euro.

Dai 35 anni di età è possibile fruire di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing per un importo non superiore ai 4.000 euro annui e di una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” per un importo non superiore a 10.000 euro.

Vale la pena ricordare che Il trattamento fiscale riservato al leasing immobiliare sia molto più vantaggioso per il consumatore creditizio rispetto a quello concernente la disciplina del mutuo ipotecario.

Nel caso di leasing immobiliare spetta una detrazione del 19% fino a un importo massimo di 8.000 o 4.000 euro ed interessa sia la quota capitale che quella degli interessi passivi; mentre per il mutuo la detrazione del 19% spetta per un importo massimo di euro 4.000 ed interessa la sola quota interessi.